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Kurzantwort: Verkaufen Sie eine privat gehaltene Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein. Steuerfrei bleibt der Verkauf regelmäßig nach Ablauf dieser Frist oder bei einer begünstigten Eigennutzung. Für die Zehnjahresfrist kommt es grundsätzlich auf die bindenden notariellen Kaufverträge an. Wie hoch eine mögliche Steuer ausfällt, richtet sich nicht nach einem besonderen Pauschalsatz, sondern nach Ihrer persönlichen Einkommensteuer.
Zwischen einem steuerpflichtigen und einem steuerfreien Verkauf kann ein einziger Beurkundungstag liegen. Ebenso entscheidend ist, wie die Immobilie in den Jahren vor dem Verkauf tatsächlich genutzt wurde. Deshalb sollten Eigentümer in Goslar Kaufurkunde, Nutzungsverlauf und Kostenunterlagen klären, bevor sie einen Notartermin fest vereinbaren.
Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Regeln aus Sicht eines Immobilienverkaufs ein. Er ersetzt weder eine Steuerberatung noch eine verbindliche Prüfung Ihres Einzelfalls. Steuerliche Gestaltung und Berechnung gehören vor der Beurkundung in die Hände eines Steuerberaters.
Eine eigenständige Steuer mit diesem Namen gibt es nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Damit unterscheidet sich der Immobilienverkauf grundlegend von Kapitalerträgen, für die häufig die Abgeltungsteuer im Kopf ist. Ein pauschaler Satz von 25 Prozent lässt sich auf den privaten Haus- oder Wohnungsverkauf nicht übertragen.
Der steuerpflichtige Gewinn fließt in die Einkommensteuerveranlagung des Verkaufsjahres ein. Seine Wirkung hängt deshalb von weiteren Einkünften, Familienstand, Veranlagungsart und persönlichen Abzügen ab. Bei Kirchenmitgliedern beträgt die Kirchensteuer in Niedersachsen grundsätzlich 9 Prozent der festgesetzten Einkommensteuer. Ein Solidaritätszuschlag kann hinzukommen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Eine seriöse Belastungsrechnung braucht daher mehr als Kauf- und Verkaufspreis.
Nach der aktuellen BFH-Rechtsprechung ist für Anschaffung und Veräußerung grundsätzlich der Abschluss des jeweiligen obligatorischen Vertrags ausschlaggebend. Bei einem üblichen Immobilienkauf ist das der Tag, an dem die Parteien den Kaufvertrag notariell beurkunden und sich bindend verpflichten. Weder die Schlüsselübergabe noch die Kaufpreisfälligkeit oder der spätere Eigentumswechsel im Grundbuch ersetzt diesen Stichtag.
Ein Beispiel zeigt die praktische Folge: Wurde der Kaufvertrag am 12. September 2016 beurkundet, endet der Zehnjahreszeitraum mit Ablauf des 12. September 2026. Ein am 13. September 2026 oder später geschlossener Verkaufsvertrag liegt außerhalb dieses Zeitraums. Wird schon wenige Tage vorher bindend beurkundet, kann der Gewinn noch unter § 23 EStG fallen. Sonderklauseln, Bedingungen oder zeitlich gestreckte Vertragsmodelle sollten keinesfalls ohne steuerliche und rechtliche Prüfung als Ausweg verstanden werden.
Auch bei besonderen Erwerbswegen muss die Vorgeschichte vollständig auf den Tisch:
Steht das Fristende kurz bevor, kann die Vermarktung vorbereitet werden, ohne den bindenden Verkauf zu früh abzuschließen. Eine realistische Zeitplanung berücksichtigt Unterlagen, Besichtigungen, Finanzierungsprüfung und Vertragsvorbereitung. Der steuerlich maßgebliche Beurkundungstag darf dabei nicht aus dem Blick geraten.
§ 23 EStG kennt zwei Wege über die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Steuerfreiheit kann bestehen, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt wurde. Alternativ genügt eine zusammenhängende Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.
Diese zweite Alternative verlangt keine drei vollen Jahre. Der BFH lässt es genügen, wenn die Nutzung mindestens einen Tag im zweiten Jahr vor der Veräußerung, das gesamte mittlere Kalenderjahr und mindestens einen Tag im Verkaufsjahr umfasst. Daher stammt die Kurzform „ein Jahr und zwei Tage“. Ein möglicher Zeitraum wäre vom 31. Dezember 2024 bis zum 1. Januar 2026 bei einem Verkauf im Jahr 2026. Entscheidend bleibt die lückenlose, tatsächliche Nutzung und nicht allein eine melderechtliche Adresse.
Eigene Wohnzwecke liegen typischerweise vor, wenn Sie das Haus oder die Wohnung selbst als Lebensmittelpunkt nutzen. Eine unentgeltliche Überlassung zur alleinigen Nutzung an ein Kind kann ebenfalls zugerechnet werden, solange das Kind einkommensteuerlich nach § 32 EStG berücksichtigt wird. Endet diese Voraussetzung oder wohnt zugleich ein nicht begünstigter Dritter dort, muss der Fall neu beurteilt werden.
Ein häusliches Arbeitszimmer in einer ansonsten selbst bewohnten Eigentumswohnung führt nach dem BFH-Urteil IX R 27/19 nicht dazu, dass der darauf entfallende Veräußerungsgewinn anteilig besteuert wird. Anders kann eine klar abgrenzbare betriebliche Einheit, etwa eine Ladenfläche oder Praxis, zu bewerten sein.
Bei einer Zweit- oder Ferienwohnung hängt die Begünstigung von der tatsächlichen eigenen Wohnnutzung und dem Ausschluss einer Überlassung an Dritte ab. Gerade wechselnde Vermietungs- und Eigennutzungszeiten erfordern eine Einzelfallprüfung. Als Nachweise kommen unter anderem Meldeunterlagen, Verbrauchsabrechnungen, Versicherungsunterlagen und nachvollziehbare Umzugsdaten in Betracht.
Eine durchgehende Vermietung ist keine Eigennutzung. Auch bloßer Leerstand schafft für sich genommen keine eigene Wohnnutzung. Folgt der Leerstand dagegen unmittelbar auf eine begünstigte Selbstnutzung und dient er erkennbar der Veräußerung, kann die vorausgegangene Eigennutzung fortwirken; die genaue zeitliche Einordnung sollte dokumentiert werden.
Besondere Vorsicht gilt bei Grundstücksteilungen. Der BFH hat 2023 entschieden, dass die Befreiung für eigene Wohnzwecke nicht auf eine abgetrennte, unbebaut veräußerte Gartenfläche übergeht. Nach der Teilung fehlt diesem Teilstück der unmittelbare Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem bewohnten Gebäude. Für die Fläche zählt daher allein, ob die Zehnjahresfrist abgelaufen ist.
Die Aussage „Schon ein kurzer Mietvertrag zerstört immer die Steuerfreiheit“ ist zu pauschal. Nach BFH IX R 10/19 kann eine Vermietung im Verkaufsjahr unschädlich sein, wenn zuvor eine zusammenhängende Eigennutzung über die erforderlichen drei Kalenderjahre vorlag: mindestens ein Tag im zweiten Vorjahr, das gesamte Vorjahr und mindestens ein Tag im Verkaufsjahr.
Problematisch wird eine Vermietung, wenn sie das vollständige mittlere Kalenderjahr unterbricht oder im Verkaufsjahr überhaupt keine eigene Wohnnutzung mehr stattgefunden hat. Dann kann die Drei-Kalenderjahre-Alternative entfallen. Zusätzlich verändert ein bestehendes Mietverhältnis häufig die Zielgruppe des Verkaufs, weil ein vermietetes Objekt rechtlich und wirtschaftlich anders angeboten wird als frei verfügbarer Wohnraum.
Bevor Sie nach einem Umzug übergangsweise vermieten, sollten Sie deshalb drei Daten festhalten: Beginn der bisherigen Eigennutzung, geplanter Mietbeginn und voraussichtlicher Beurkundungstermin. Erst daraus lässt sich steuerlich beurteilen, ob die kurze Vermietung unschädlich bleibt.
Die Grundrechnung beginnt mit dem Verkaufspreis. Davon werden Anschaffungs- oder Herstellungskosten und unmittelbar zuordenbare Veräußerungskosten abgezogen. Zu den Anschaffungskosten können neben dem Kaufpreis etwa Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine beim Erwerb gezahlte Maklerprovision gehören. Nachträgliche Herstellungskosten sind gesondert einzuordnen.
Auf der Verkaufsseite kommen beispielsweise eine vereinbarte Maklerprovision, Kosten eines erforderlichen Energieausweises, Inserats- oder Präsentationskosten, bestimmte Gutachterkosten sowie unmittelbar veranlasste Kosten der Grundschuldlöschung in Betracht. Nicht jeder beliebige Aufwand ist automatisch abzugsfähig. Rechnungen, Zahlungsbelege und der sachliche Zusammenhang zum Erwerb oder Verkauf müssen nachvollziehbar sein.
Die häufig übersehene Position ist die AfA: Soweit Abschreibungen bei der Einkünfteermittlung bereits abgezogen wurden, mindern sie nach § 23 Abs. 3 EStG die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. In der wirtschaftlichen Rechenlogik wird der Betrag dadurch dem Gewinn wieder zugeschlagen. Dieser Effekt kann auch dann auftreten, wenn ein erheblicher Teil des Verkaufserlöses lediglich frühere Kosten ausgleicht.
Der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres bleibt steuerfrei, wenn er weniger als 1.000 Euro beträgt. Die Grenze ist kein Freibetrag: Wird sie erreicht oder überschritten, ist nicht lediglich der übersteigende Teil steuerpflichtig. Verluste dürfen innerhalb der gesetzlichen Regeln nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden; § 23 EStG ermöglicht dabei auch Rück- und Vorträge in dieser Einkunftsart.
Das folgende Modell nutzt angenommene Zahlen und bildet keinen lokalen Marktpreis ab:
Die vereinfachte Rechnung lautet: 450.000 Euro Verkaufspreis minus 325.000 Euro Anschaffungskosten plus 31.850 Euro berücksichtigte AfA minus 18.000 Euro Veräußerungskosten. Daraus ergeben sich 138.850 Euro steuerpflichtiger Gewinn.
Dieser Betrag ist nicht die Steuer. Er erhöht das zu versteuernde Einkommen und wird nach den persönlichen Verhältnissen veranlagt. Würde derselbe Verkauf erst nach Ablauf der maßgeblichen Zehnjahresfrist bindend vereinbart, wäre der private Veräußerungsgewinn nach dieser Regel grundsätzlich nicht steuerbar. Ob andere steuerliche Tatbestände eingreifen, muss dennoch geprüft werden.
Wer wiederholt Immobilien kauft, entwickelt oder aufteilt und verkauft, kann den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen. Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ist dabei ein wichtiges Indiz, aber keine starre Automatik. Nach den BMF-Hinweisen spricht die Veräußerung von mehr als drei Objekten in engem zeitlichem Zusammenhang, regelmäßig innerhalb von fünf Jahren, bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen für gewerblichen Grundstückshandel.
Als einzelne Objekte können auch Eigentumswohnungen oder Miteigentumsanteile zählen. Umgekehrt sind Ausnahmen möglich, und selbst weniger als vier Verkäufe können bei von Anfang an bestehender unbedingter Verkaufsabsicht gewerblich sein. Eine reine Zählung ersetzt deshalb keine Prüfung des Gesamtbilds.
Bei einer gewerblichen Einordnung gelten die privaten Befreiungen nicht in gleicher Weise; zusätzlich kann Gewerbesteuer entstehen. Der Gewerbesteuerhebesatz der Stadt Goslar beträgt 2026 420 v. H. Wer mehrere Einheiten, ein aufgeteiltes Mehrfamilienhaus oder verschiedene Grundstücke verkaufen möchte, sollte die Einordnung vor dem ersten Verkauf fachlich klären.
Notare müssen grundstücksbezogene Rechtsvorgänge nach § 18 GrEStG dem zuständigen Finanzamt anzeigen, grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung. Die notarielle Mitteilung ersetzt jedoch nicht die eigene steuerliche Erklärungspflicht. Ein steuerpflichtiger privater Veräußerungsgewinn wird in der Einkommensteuererklärung in der Anlage SO angegeben.
Wer einen steuerpflichtigen Gewinn vorsätzlich verschweigt, riskiert ein Steuerstrafverfahren. Weil der beurkundete Vorgang dem Finanzamt bereits gemeldet wird, ist Transparenz besonders wichtig. Bei Unsicherheit sollte der Sachverhalt vollständig offengelegt und fachlich beurteilt werden.
Sind die Punkte einer Befreiungsvariante und sämtliche Grundlagen eindeutig erfüllt, spricht viel für einen steuerfreien privaten Verkauf; verbindlich bestätigt das die steuerliche Beratung. Bleiben einzelne Daten offen, sollten Vermarktungs- und Vertragszeitplan zunächst nur vorläufig sein. Bei mehreren ungeklärten Punkten ist eine Beurkundung ohne vorherige Prüfung besonders riskant.
Bei der Spekulationssteuer entscheidet nicht allein die Höhe des Gewinns. Zuerst ist zu klären, ob der Verkauf wegen Fristablaufs oder Eigennutzung überhaupt unter § 23 EStG fällt. Erst danach folgen Gewinnermittlung und persönliche Steuerbelastung. Kaufurkunde, Nutzungsverlauf, AfA und Kostenbelege sind die vier zentralen Grundlagen.
Wenn Sie ein privat gehaltenes Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung mit Gewinn veräußern und keine Eigennutzungsausnahme greift, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Zusätzlich ist die 1.000-Euro-Freigrenze für den Gesamtgewinn des Kalenderjahres zu beachten.
Es gibt keinen festen örtlichen Satz. Der Gewinn wird in Ihre persönliche Einkommensteuerveranlagung einbezogen. Je nach Einkommenshöhe können der Tarif, Solidaritätszuschlag und bei Kirchensteuerpflicht in Niedersachsen 9 Prozent Kirchensteuer auf die Einkommensteuer wirken.
Grundsätzlich zählt der Abschluss der bindenden Verträge, bei Immobilien regelmäßig die notarielle Beurkundung. Übergabe, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintragung bestimmen den Fristbeginn oder das Fristende nicht.
Der Erbfall startet keine neue Frist. Für § 23 EStG wird grundsätzlich die Anschaffung des Erblassers zugerechnet. Liegt diese beim Verkauf noch keine zehn Jahre zurück und greift keine Eigennutzungsausnahme, kann der Gewinn steuerpflichtig sein.
Ja, wenn eine der beiden gesetzlichen Eigennutzungsalternativen erfüllt ist: entweder die ausschließliche Selbstnutzung im gesamten Zeitraum oder die zusammenhängende Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.
Die Kurzform trifft nur bei passender Kalenderlage zu. Erforderlich sind mindestens ein Tag im zweiten Jahr vor dem Verkauf, das vollständige mittlere Kalenderjahr und mindestens ein Tag im Verkaufsjahr. Die tatsächliche Nutzung sollte lückenlos belegbar sein.
Bei räumlich abgrenzbaren vermieteten Bereichen kann der Gewinn anteilig steuerpflichtig sein. Ein häusliches Arbeitszimmer in einer sonst selbst genutzten Wohnung schließt die Befreiung nach BFH IX R 27/19 dagegen nicht anteilig aus.
Nein. Eine Vermietung im Verkaufsjahr kann unschädlich sein, wenn im Verkaufsjahr zuvor eigene Nutzung bestand, das gesamte Vorjahr selbst genutzt wurde und auch im zweiten Vorjahr mindestens ein Tag Eigennutzung vorlag. Andere Zeitfolgen sind gesondert zu prüfen.
Leerstand allein ist keine Eigennutzung. Nach einer tatsächlich begünstigten Selbstnutzung kann ein verkaufsbedingter Leerstand jedoch anders zu beurteilen sein. Dokumentieren Sie Auszug, Verkaufsabsicht und Vermarktungsbeginn.
Die alleinige unentgeltliche Überlassung an ein einkommensteuerlich berücksichtigungsfähiges Kind kann als eigene Wohnnutzung gelten. Endet die Berücksichtigungsfähigkeit oder nutzt zugleich ein Dritter die Wohnung, kann die Begünstigung entfallen.
Nicht wegen der vorherigen Gartennutzung. Nach BFH IX R 14/22 greift die Eigennutzungsausnahme für ein abgetrenntes, unbebaut verkauftes Teilgrundstück nicht. Entscheidend ist dann insbesondere die Zehnjahresfrist.
Weil bereits abgezogene Abschreibungen nach § 23 Abs. 3 EStG die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern. Die Differenz zum Verkaufspreis wird dadurch größer.
In Betracht kommen belegte Anschaffungsnebenkosten, bestimmte Herstellungsaufwendungen und unmittelbar durch den Verkauf veranlasste Kosten, beispielsweise Makler-, Energieausweis- oder bestimmte Löschungskosten. Die steuerliche Zuordnung muss im Einzelfall geprüft werden.
Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Bei 1.000 Euro oder mehr ist nicht nur der darüberliegende Anteil betroffen, denn die Regel ist kein Freibetrag.
Mehr als drei Verkäufe in engem zeitlichem Zusammenhang, regelmäßig innerhalb von fünf Jahren, können ein Indiz für gewerblichen Grundstückshandel sein. Die Grenze ist nicht starr; Gesamtumstände und Verkaufsabsicht sind mitzubeurteilen.
Nein. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird dem Beschenkten die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Eine Schenkung kann andere steuerliche und erbrechtliche Folgen haben, setzt aber die Frist nicht einfach zurück.
Der Notar zeigt den beurkundeten Grundstücksvorgang nach § 18 GrEStG dem zuständigen Finanzamt an. Einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn müssen Sie zusätzlich selbst in der Einkommensteuererklärung erklären.
Vorsätzliches Verschweigen kann Steuerhinterziehung sein. Da der notarielle Vertrag ohnehin gemeldet wird, sollte der Sachverhalt vollständig erklärt und bei Zweifeln fachlich eingeordnet werden.
Nein. Das Unternehmen kann jedoch die immobilienbezogenen Grundlagen des Verkaufs unterstützen, insbesondere Bewertung und Vermarktungsablauf; die verbindliche Steuerprüfung übernimmt ein Steuerberater.