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Kurzantwort: Beim Verkauf einer Immobilie in Goslar hängt die Belastung vor allem von der vereinbarten Maklercourtage, bestehenden Grundpfandrechten, der Finanzierung und der steuerlichen Situation ab. In einer transparenten Beispielrechnung mit 460.000 Euro Kaufpreis summieren sich die angenommenen Kosten ohne Steuer auf 22.642 Euro beziehungsweise rund 4,9 Prozent. Kleine Ausgaben für Unterlagen und Energieausweis sind gut planbar. Eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft kann das Ergebnis dagegen erheblich verändern.
Stand: August 2026 · Lesezeit ca. 12 Minuten
Dieser Beitrag bietet eine Orientierung aus Maklersicht und ersetzt weder Rechts- noch Steuerberatung. Courtage, Bankkosten und Dienstleisteraufwand sind nicht staatlich pauschaliert; konkrete Angebote gehen jeder Beispielzahl vor.
Die Kaufvertrags- und Erwerbsnebenkosten werden in Deutschland üblicherweise überwiegend der Käuferseite zugeordnet. In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer fünf Prozent der Gegenleistung. Auch die Notarkosten des Kaufvertrags sowie Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung trägt nach typischer Vertragsgestaltung der Käufer. Gegenüber Notar, Gericht und Finanzamt können jedoch gesetzliche Haftungsregeln weiter reichen als die interne Verteilung im Kaufvertrag.
Auf Verkäuferseite stehen regelmäßig die Lastenfreistellung, ein erforderlicher Energieausweis, noch fehlende Objektunterlagen und die bis zum Besitzübergang laufenden Kosten. Hinzukommen kann der vereinbarte Anteil an der Maklercourtage. Ist ein Darlehen vorzeitig abzulösen, kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung in Betracht. Liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor, ist außerdem Einkommensteuer auf den ermittelten Gewinn zu berücksichtigen.
Der Käufer übernimmt also nicht automatisch alles, was beim Notartermin anfällt. Kosten für die Löschung nicht übernommener Grundpfandrechte werden typischerweise der Verkäuferseite zugerechnet. Die interne Verteilung muss der Vertragsentwurf eindeutig festhalten.
Die Höhe einer Maklercourtage ist verhandelbar. Für Goslar gibt es keinen gesetzlichen Einheitssatz. Wird der Makler beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses für beide Seiten tätig, verlangt § 656c BGB gleich hohe Verpflichtungen. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt und sollen Kosten auf die andere Seite übertragen werden, muss die beauftragende Partei nach § 656d BGB mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben. Diese Regeln gelten im gesetzlichen Anwendungsbereich, insbesondere beim Kauf durch Verbraucher.
Für einen sauberen Vergleich gehört nicht nur die Courtage auf den Zettel, sondern der erwartete Nettoerlös. Beim Privatverkauf entstehen ebenfalls Aufwendungen: Fotografien, Anzeigen, Grundrissaufbereitung, Terminorganisation und die eigene Arbeitszeit. Hinzu kommt das Risiko, mit unvollständigen Unterlagen oder einer unpassenden Preispositionierung in Verhandlungen zu geraten. Beim Maklerverkauf wird der erzielte Preis um die konkret vereinbarte Vergütung gekürzt. Erst diese beiden Gesamtszenarien lassen sich sinnvoll gegenüberstellen.
Vor der Unterschrift sollten Eigentümer Laufzeit, Verlängerung und Kündigung des Auftrags prüfen. Ebenso wichtig sind die konkret zugesagten Leistungen, der Zeitpunkt der Fälligkeit, die Provisionsverteilung und mögliche Nachwirkungsklauseln. Allgemeine Werbeaussagen ersetzen keine klare Leistungsbeschreibung.
Ob und in welcher Ausgestaltung diese Bausteine Teil eines konkreten Auftrags sind, sollte dennoch im persönlichen Angebot beziehungsweise Maklervertrag stehen.
Eine vollständig zurückgezahlte Finanzierung führt nicht dazu, dass die Grundschuld aus dem Grundbuch verschwindet. Für die Löschung braucht es die Bewilligung des Kreditinstituts und einen notariell beglaubigten Antrag. Bei einer Briefgrundschuld muss außerdem der Originalbrief verfügbar sein. Fehlt er, kann die Bereinigung erheblich aufwendiger werden. Daher lohnt sich die Prüfung lange vor dem gewünschten Beurkundungstermin.
Die Gebühren folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz. § 53 GNotKG bestimmt den Nennbetrag der Grundschuld als Geschäftswert; für die Löschung in Abteilung III sieht das Kostenverzeichnis eine 0,5-Gebühr vor. Dazu können notarielle Gebühren, Vollzugs- oder Betreuungsgebühren, Auslagen und Umsatzsteuer kommen. Eine pauschale Prozentzahl bildet deshalb nicht jeden Fall zuverlässig ab. Ein Notariat kann die konkrete Konstellation anhand des Grundbuchs und der Löschungsunterlagen berechnen.
Nicht jedes Recht muss zwingend gelöscht werden. Unter geeigneten Voraussetzungen kann eine bestehende Grundschuld abgetreten oder vom Käufer weiterverwendet werden. Ob Betrag, Rang, Sicherungszweck und finanzierende Banken dazu passen, entscheiden die Beteiligten gemeinsam mit Notar und Kreditinstituten. Die Option sollte früh angesprochen werden; als spontane Sparmaßnahme kurz vor der Beurkundung taugt sie nicht.
Für den Verkauf ist grundsätzlich ein gültiger Energieausweis erforderlich. Er wird für zehn Jahre ausgestellt. Spätestens bei der Besichtigung muss der Verkäufer oder Makler den Ausweis beziehungsweise eine Kopie vorlegen; nach Abschluss des Kaufvertrags ist er zu übergeben. Liegt beim Schalten einer kommerziellen Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen dort unter anderem Ausweisart, Endenergiekennwert, wesentlicher Energieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse erscheinen.
Ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis zulässig ist, hängt vom Gebäude ab. Für bestehende Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 verlangt das Gesetz grundsätzlich einen Bedarfsausweis, sofern das Gebäude nicht bereits bei Fertigstellung oder durch spätere Änderungen das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht hat. Ein Bedarfsausweis beruht auf einer technischen Analyse; der Verbrauchsausweis nutzt bereinigte Verbrauchsdaten. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Preise nicht amtlich festgelegt sind und je nach Aufwand sowie Anbieter schwanken.
Wer gegen die einschlägigen Vorlage-, Übergabe- oder Anzeigenpflichten verstößt, handelt ordnungswidrig. § 108 GEG sieht für diese Fälle ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro vor. Am Ausweis vorbeizuplanen ist daher weder eine echte Ersparnis noch ein sinnvoller Verhandlungsvorteil.
Für Immobilien in Goslar führt das Grundbuchamt des Amtsgerichts Goslar die Grundbücher. Eigentümer und andere Berechtigte können einen Ausdruck schriftlich, per Fax oder persönlich beantragen; das berechtigte Interesse ist darzulegen. Der einfache Grundbuchausdruck kostet nach dem amtlichen Formular 10 Euro, der amtliche Ausdruck 20 Euro.
Bei Bauunterlagen ist der Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz der Stadt Goslar ein wichtiger Ansprechpartner. Die kommunale Leistungsseite zur Bauakteneinsicht verlangt einen schriftlichen Berechtigungsnachweis, etwa durch Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Erbschein oder Grundsteuerbescheid. Für Dritte kommt eine Einverständniserklärung hinzu. Die Einsicht ist in der Regel gebührenpflichtig. Einheitliche Beträge für alle Aktenumfänge werden dort nicht zugesagt.
Je nach Objekt werden außerdem Liegenschaftskarte, Baulastenauskunft, Altlastenauskunft, Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnung benötigt. Bei Wohnungseigentum gehören Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Beschlusssammlung und Protokolle der Eigentümerversammlungen in die Unterlagenmappe. Eine Verwalterzustimmung ist nur ein Thema, wenn die Teilungserklärung sie vorsieht. In einem Erbfall müssen Eigentümerstellung und Vertretungsbefugnis rechtzeitig geklärt sein.
Der häufigste organisatorische Fehler besteht darin, diese Dokumente erst nach einer Kaufzusage zu suchen. Dann wartet die finanzierende Bank auf Flächen- und Grundbuchangaben, das Notariat auf erforderliche Nachweise und der Interessent auf Klarheit. Selbst kleine Gebühren können so indirekt teuer werden. Eine vollständige Akte vor Veröffentlichung stärkt dagegen Tempo und Verhandlungsposition.
Wird ein grundpfandrechtlich gesichertes Festzinsdarlehen wegen des Verkaufs vorzeitig beendet, kann § 490 Abs. 2 BGB einen Anspruch der Bank auf Ersatz ihres Schadens begründen. Die Höhe lässt sich nicht seriös aus einer allgemeinen Prozentspanne ableiten. Restschuld, Vertragszins, verbleibende Bindung, Sondertilgungsrechte und aktuelles Zinsniveau beeinflussen die Berechnung. Deshalb sollte die Bank eine schriftliche Ablöseauskunft mit Berechnungsgrundlagen erstellen.
Ein wichtiges Kündigungsrecht steht in § 489 BGB: Nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehens kann ein Vertrag mit gebundenem Sollzins unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Eine spätere Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins kann den maßgeblichen Startzeitpunkt verschieben. Das konkrete Datum gehört daher in die Finanzierungsprüfung, bevor der gewünschte Verkaufszeitpunkt festgelegt wird.
§ 23 EStG erfasst bei Grundstücken grundsätzlich Veräußerungen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das Gesetz enthält Ausnahmen für Immobilien, die durchgehend zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Maßgeblich ist stets der konkrete Lebens- und Nutzungsverlauf.
Die Steuer wird nicht pauschal auf den Kaufpreis erhoben. Ausgangspunkt ist der steuerliche Gewinn unter Berücksichtigung der gesetzlichen Anschaffungs-, Herstellungs- und Veräußerungskomponenten. Persönlicher Steuersatz, frühere Abschreibungen und abzugsfähige Aufwendungen können das Ergebnis verändern. Bei Erbschaft, Schenkung, Teilflächen, gemischter Nutzung oder zwischenzeitlicher Vermietung sollte eine Steuerberatung die Situation vor dem Verkauf bewerten. Erst dann ist der Nettoerlös belastbar.
Die folgende Rechnung ist keine Gebührenauskunft, sondern ein nachvollziehbares Planungsbeispiel. Angenommen werden 16.422 Euro Verkäufercourtage, entsprechend 3,57 Prozent von 460.000 Euro. Für die Abwicklung einer Grundschuld werden 900 Euro, für einen Bedarfsausweis 450 Euro und für Grundbuch-, Verwaltungs- sowie WEG-Unterlagen 220 Euro eingesetzt. Eine neu erstellte Wohnflächenberechnung wird mit 350 Euro, kleinere Reparaturen und Aufbereitung mit 2.500 Euro sowie eine von der Bank berechnete Vorfälligkeitsentschädigung mit 1.800 Euro angenommen.
Zusammen ergeben diese Positionen 22.642 Euro. Das entspricht gerundet 4,9 Prozent des Kaufpreises. Vor einer möglichen Steuer verbleiben rechnerisch 437.358 Euro. Fällt eine Position nicht an, steigt der Erlös entsprechend; liegt beispielsweise die Bankforderung höher, sinkt er. Die steuerliche Prüfung gehört vor die Vermarktung, weil sie das Ergebnis wesentlich stärker verändern kann als ein einzelner Dokumentenposten.
Sinnvoll ist es, zuerst Informationen zu beschaffen: Grundbuch prüfen, Löschungsunterlagen bei der Bank anfordern, Darlehensauskunft einholen und die steuerliche Frist klären. Auch ein vollständiger Vertragsentwurf vor der Beurkundung verhindert unnötige Nachträge. Ist ein Verbrauchsausweis rechtlich zulässig und für das Gebäude aussagekräftig, kann er günstiger sein als ein Bedarfsausweis. Eine mögliche Abtretung der Grundschuld sollte mit Bank und Notariat geprüft werden.
Nicht sinnvoll ist es, den Energieausweis zu umgehen, bekannte Mängel zu verschweigen oder Sanierungsbedarf nur kosmetisch zu verdecken. Ebenso riskant ist die Wahl eines Angebotspreises ohne belastbare Bewertung. Das ist eine Grundlage für die Preisfindung, aber keine Garantie für einen bestimmten Verkaufspreis.
1. Welcher Nennbetrag der Grundschuld steht tatsächlich im Grundbuch?
2. Liegen Löschungsbewilligung und bei einer Briefgrundschuld der Originalbrief vor?
3. Hat die Bank eine schriftliche Ablöseauskunft einschließlich möglicher Vorfälligkeitsentschädigung erstellt?
4. Wann wurde das Darlehen vollständig ausgezahlt, und greift das Kündigungsrecht nach § 489 BGB?
5. Sind Anschaffungsdatum, Nutzung und mögliche Steuerfolgen fachlich geprüft?
6. Ist geklärt, ob ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis erforderlich ist?
7. Ist der vorhandene Energieausweis noch gültig und für das gesamte Gebäude passend?
8. Sind Wohnfläche, Grundrisse, Grundbuch und erforderliche Bauunterlagen belastbar?
9. Liegen bei Wohnungseigentum Teilungserklärung, Abrechnungen, Wirtschaftsplan und Versammlungsprotokolle vor?
10. Sind Aufbereitung, Räumung, Präsentation und laufende Objektkosten realistisch kalkuliert?
11. Sind bei Vermietung, Erbfall oder mehreren Eigentümern alle rechtlichen Voraussetzungen geklärt?
12. Gibt es eine schriftliche Nettoerlösrechnung statt nur einer Vorstellung vom Angebotspreis?
Sind zehn bis zwölf Punkte geklärt, lässt sich die Vermarktung mit einer belastbaren Kostengrundlage vorbereiten. Bei sechs bis neun geklärten Punkten sollten die offenen Themen vor der Veröffentlichung bearbeitet werden. Sind weniger als sechs Antworten gesichert, fehlt für den Angebotspreis noch ein wichtiger Teil der wirtschaftlichen Grundlage.
Unterlagen, Energieausweis und die Abwicklung einer Grundschuld lassen sich meist früh strukturieren. Wesentlich unsicherer sind eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgewinns. Beide gehören deshalb an den Anfang der Planung. Erst wenn Bank, Steuerberatung und Objektakte verlässliche Daten liefern, zeigt eine Nettoerlösrechnung, was vom Kaufpreis tatsächlich bleibt.
Der wirtschaftlich teuerste Fehler muss kein Rechnungsbetrag sein. Eine unrealistische Preispositionierung oder eine schwach vorbereitete Vermarktung kann den erzielbaren Erlös und die Verhandlungsposition beeinträchtigen. Statt einer nicht belegbaren Erfolgsquote ist deshalb die nüchterne Empfehlung sinnvoll: Marktwert, Kosten und Verkaufsstrategie gehören in eine gemeinsame Rechnung.
Eine verlässliche Pauschale gibt es nicht. Im Rechenbeispiel dieses Beitrags entstehen ohne Steuer 22.642 Euro beziehungsweise rund 4,9 Prozent bei 460.000 Euro Kaufpreis. Das Ergebnis ändert sich mit Courtage, Finanzierung, Unterlagen und Objektzustand.
Nach üblicher Vertragsgestaltung trägt die Käuferseite die Kosten des Kaufvertrags. Die Verkäuferseite übernimmt regelmäßig Kosten, die der Löschung eigener, nicht übernommener Belastungen dienen. Gesetzliche Außenhaftung und vertragliche Innenverteilung sind zu unterscheiden.
Sie ist verhandelbar und kein gesetzlicher Ortstarif. Die im Beispiel angenommenen 3,57 Prozent ergeben bei 460.000 Euro genau 16.422 Euro. Maßgeblich ist ausschließlich die konkrete Provisionsvereinbarung.
Das richtet sich nach dem wirksamen Maklervertrag und dem vermittelten Hauptvertrag. Bei einer Kostenweitergabe nach § 656d BGB wird der Anspruch gegen die andere Partei erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihren Anteil gezahlt hat und dies nachgewiesen ist.
Die Summe ergibt sich aus dem Nennbetrag, den gesetzlichen Gebührensätzen und den konkret erforderlichen notariellen Tätigkeiten. Hinzukommen können Auslagen, Umsatzsteuer und besondere Vollzugsschritte. Eine individuelle Berechnung des Notariats ist genauer als eine Prozentpauschale.
Nein. Eine Abtretung oder weitere Nutzung kann im Einzelfall möglich sein. Sie setzt jedoch voraus, dass Banken, Rang, Betrag und Sicherungsabreden zusammenpassen und das Notariat die Gestaltung rechtssicher umsetzen kann.
Ja, wenn die Grundschuld noch eingetragen ist und gelöscht werden soll. Tilgung beendet die Darlehensschuld, beseitigt aber nicht automatisch das Grundpfandrecht im Grundbuch.
Es gibt keine amtliche Preisbindung. Verbrauchsausweise sind meist günstiger als Bedarfsausweise; der konkrete Preis hängt von Gebäudedaten, Aufwand, Anbieter und gegebenenfalls einem Ortstermin ab. Vor Beauftragung sollte die zulässige Ausweisart feststehen.
Fehlende oder verspätete Vorlage, Nichtübergabe und fehlende Pflichtangaben können Ordnungswidrigkeiten sein. Das GEG sieht für die einschlägigen Tatbestände Geldbußen bis 10.000 Euro vor.
Das hängt insbesondere von Gebäudegröße, Bauantragsdatum und energetischem Stand ab. Bei älteren Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen ist häufig ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern die gesetzliche Ausnahme zum Wärmeschutzniveau nicht greift.
Typisch sind Grundbuchausdruck, Grundrisse, Wohnflächenunterlagen, Energieausweis und objektspezifische Bauinformationen. Bei Wohnungseigentum kommen die WEG-Dokumente hinzu. Das Amtsgericht Goslar und der städtische Fachdienst Bauordnung sind für wichtige Teile zuständig.
Gegenüber der Kommune richtet sich die Steuerschuld nach dem gesetzlichen Stichtag. Im Kaufvertrag wird wirtschaftlich häufig eine zeitanteilige Verteilung ab Besitzübergang vereinbart. Die konkrete Abrechnung sollte im Vertrag nachvollziehbar geregelt sein.
Wenn ein grundpfandrechtlich gesichertes Festzinsdarlehen wegen des Verkaufs vorzeitig beendet wird und der Bank dadurch ein ersatzfähiger Schaden entsteht. Die Bank sollte Betrag und Berechnung schriftlich offenlegen.
Nach § 489 BGB grundsätzlich ja: zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit sechsmonatiger Kündigungsfrist. Spätere Zins- oder Laufzeitvereinbarungen können den Ausgangspunkt verändern.
Bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft können gesetzlich berücksichtigungsfähige Veräußerungskosten den Gewinn mindern. Bei einem steuerfreien Verkauf wirken sie nicht in gleicher Weise. Eine Steuerberatung sollte die einzelnen Belege zuordnen.
Kleine, zielgerichtete Maßnahmen können die Präsentation verbessern. Größere Arbeiten sollten nur nach Bewertung von Zustand, Zielgruppe, Kosten und erwartbarem Marktwert beschlossen werden. Eine vollständige Kostenerstattung über den Kaufpreis ist nicht garantiert.
Ohne Besichtigung ist kein seriöser Betrag möglich. Volumen, Entsorgungsarten, Etage, Zufahrt und Zusatzarbeiten bestimmen das Angebot. Sinnvoll sind mehrere schriftliche Leistungsbeschreibungen mit transparenten Entsorgungskosten.
Eine feste Goslarer Quote lässt sich nicht belastbar nennen. Ein Preis ohne nachvollziehbare Marktgrundlage kann jedoch Nachfrage bremsen, Vermarktungszeit verlängern und spätere Preisnachlässe provozieren. Relevant ist der erzielte Nettoerlös, nicht der erste Wunschpreis.